Diritto Civile

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 35443 - pubb. 04/09/2024

Obbligo del notaio di verificare la definitività della sentenza di usucapione che costituisce il titolo del venditore

Cassazione civile, sez. III, 16 Marzo 2021, n. 7283. Pres. Vivaldi. Est. Fiecconi.

Notaio - Compravendita immobiliare - Attività preparatoria e successiva - Dovere di consiglio e di dissuasione - Trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli

Notaio - Dovere di consiglio - Fondamento nella buona fede oggettiva ex art. 1175 c.c. - Limiti dell’apprezzabile sacrificio - Causa concreta dell’incarico

Notaio - Dovere di consiglio - Limiti - Circostanze future e imprevedibili - Valutazione della diligenza ex ante - Equidistanza dalle parti

Notaio - Venditore che ha acquistato per usucapione con sentenza di primo grado - Mancanza di passaggio in giudicato - Obbligo di verificare la definitività del titolo e di informare l’acquirente - Onere della prova

Trascrizione della domanda giudiziale - Effetti - Persistenza nei gradi di impugnazione - Trascrizione dell’atto di appello - Necessità - Esclusione

Il notaio incaricato di redigere e autenticare una compravendita immobiliare non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto. Deve curare l’attività preparatoria e successiva necessaria ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti dell’atto e del risultato pratico perseguito. Tra i suoi doveri rientra quello di consiglio o di dissuasione, cioè di avvertire le parti degli effetti di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli sul bene.

Il dovere di consiglio del notaio si fonda sulla clausola generale di buona fede oggettiva o correttezza ex art. 1175 c.c. Questa integra il comportamento dovuto e impone di fare quanto necessario o utile a salvaguardare gli interessi della controparte, nei limiti dell’apprezzabile sacrificio. L’obbligo va valutato in base alla causa concreta dell’incarico, cioè allo scopo pratico che le parti perseguono con la stipulazione.

Il notaio non deve rappresentare alle parti fatti, atti o azioni giudiziarie che al momento del rogito non esistono e non sono prevedibili. Neppure deve prospettare tutti gli scenari di rischio ipotetici legati a una trascrizione pregiudizievole. La sua diligenza si valuta ex ante, sulla base degli atti disponibili e delle circostanze esistenti, note o prevedibili, anche in ragione della sua posizione di equidistanza dalle parti.

La definitività di una sentenza di primo grado che dichiara l’usucapione non è una nozione alla portata dell’uomo medio. Il notaio deve quindi verificarla anche presso la conservatoria, dove la sentenza è depositata. Deve poi informare le parti del rischio connesso a un titolo privo dell’attestazione del passaggio in giudicato, e spetta a lui provare di averlo fatto. (Nella specie, la sentenza era stata riformata in appello e l’acquirente aveva subito l’evizione.)

La legge non prevede la trascrizione delle impugnazioni ma solo della domanda introduttiva del giudizio di primo grado. Gli effetti della trascrizione della domanda restano quindi fermi anche se la domanda, rigettata in primo grado, è accolta in appello, senza bisogno di trascrivere l’atto di impugnazione. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)