Diritto Civile

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 35594 - pubb. 02/12/2020

La responsabilità del notaio verso la banca mutuante per l’erronea descrizione dell’immobile ipotecato

Cassazione civile, sez. III, 16 Novembre 2020, n. 25865. Pres. Frasca. Est. Cirillo.

Responsabilità professionale – Notaio – Attività preparatorie – Visure ipotecarie e catastali – Obbligo nei confronti di tutte le parti – Limiti

Responsabilità professionale – Notaio – Compravendita e mutuo ipotecario – Relazione preliminare notarile – Responsabilità verso la banca mutuante

Responsabilità professionale – Notaio – Mutuo ipotecario – Convenienza economica dell’operazione – Idoneità della garanzia – Esclusione

Responsabilità professionale – Notaio – Mutuo ipotecario – Erronea indicazione della consistenza dell’immobile – Valore del bene – Stima a cura della banca

Responsabilità professionale – Notaio – Danno della banca mutuante – Onere della prova – An e quantum

La responsabilità professionale del notaio implica l’obbligo di compiere le attività preparatorie necessarie alla stipula dell’atto, tra cui le visure catastali e ipotecarie, salvo dispensa delle parti, per garantire che il contratto raggiunga lo scopo voluto. Tale obbligo sussiste nei confronti di tutte le parti, ma non può tradursi nell’esigibilità di comportamenti in concreto eccessivamente onerosi.

Il notaio che assume l’obbligo di redigere la relazione preliminare richiesta nell’istruttoria per la concessione del mutuo ne risponde non solo verso il mutuatario, ma anche verso la banca mutuante. È frequente, infatti, che il notaio stipuli nello stesso contesto temporale sia la compravendita in favore del mutuatario sia il mutuo che la banca gli concede.

Il notaio non è tenuto a garantire alla banca mutuante la convenienza economica dell’operazione, né ad accertare se essa potrà ragionevolmente soddisfarsi sul bene ipotecato in sede espropriativa. Ciò vale a maggior ragione trattandosi di un soggetto qualificato e dotato di specifica competenza. (Nella specie, l’immobile era stato descritto nel rogito come composto di tre vani anziché uno).

La consistenza di un immobile in termini di numero di vani non è di per sé indice di un suo maggior valore. Pertanto, la banca mutuante che dubiti del valore del bene offerto in garanzia può provvedere direttamente alla sua stima, anche sollecitando il rinvio della stipula. (Nella specie, il prezzo del definitivo era sensibilmente inferiore a quello del preliminare).

La banca mutuante che agisce contro il notaio per l’erronea descrizione dell’immobile ipotecato deve provare l’an e il quantum del danno patrimoniale. Deve dimostrare, tra l’altro, se il mutuatario abbia restituito parte della somma, se l’importo sia stato recuperato dal fideiussore e se l’espropriazione abbia consentito, in tutto o in parte, la restituzione del mutuo. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)