Diritto Civile

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 35699 - pubb. 18/09/2020

Responsabilità del notaio per omesse visure ipocatastali: dispensa dalle verifiche e limiti del danno risarcibile

Tribunale Bari, 16 Marzo 2004. Est. Salvatore.

Responsabilità professionale – Notaio – Natura della responsabilità – Contrattuale verso le parti e i beneficiari dell’atto – Extracontrattuale verso i terzi

Responsabilità professionale – Notaio – Visure ipocatastali – Attività preparatoria necessaria – Specifico incarico – Non occorre – Dispensa espressa – Art. 2236 c.c. – Inapplicabilità

Responsabilità professionale – Notaio – Dispensa dalle visure – Clausola di stile – Informazione sui rischi – Sospetto di vincoli o gravami

Responsabilità professionale – Notaio – Dispensa dalle visure – Esonero da responsabilità per colpa grave – Nullità – Art. 1229 c.c.

Responsabilità professionale – Notaio – Omesse visure – Danno risarcibile – Interesse negativo – Prezzo versato e spese dei rogiti – Valore del bene e mancato guadagno – Esclusione

Responsabilità professionale – Notaio – Ritardo nella trascrizione – Art. 2671 c.c. – Assenza di un termine fisso – Valutazione caso per caso – Nesso causale con le formalità pregiudizievoli

La responsabilità del notaio per negligenza nell’adempimento delle sue funzioni è contrattuale nei confronti delle parti e degli eventuali beneficiari dell’atto. È invece extracontrattuale nei confronti dei terzi estranei all’atto che ne abbiano subito un danno concreto, causalmente collegato alla condotta colposa o dolosa del notaio.

Le visure ipocatastali sono un’attività accessoria e necessaria alla redazione dell’atto di trasferimento immobiliare. Il notaio vi è tenuto senza bisogno di uno specifico incarico, salvo espressa dispensa delle parti. La loro omissione integra negligenza e non imperizia, sicché non si applica la limitazione di responsabilità prevista dall’art. 2236 c.c.

La dispensa dalle visure non deve essere formulata come clausola di stile. Il notaio deve richiamare l’attenzione del cliente sulle gravi conseguenze della dispensa e valutare le ragioni dell’esonero. Quando sospetta l’esistenza di vincoli o gravami sul bene, deve disattendere le indicazioni del cliente.

È nulla, ai sensi dell’art. 1229 c.c., la dispensa dalle visure che serve a rendere il notaio irresponsabile, perché omettere le visure integra negligenza e quindi colpa grave. (Nella specie, la dichiarazione di dispensa era su un foglio separato e non conteneva alcuna informazione sui rischi. Era stata probabilmente ottenuta dopo stipule eseguite sotto le pressioni della banca mutuante).

Il danno da omesse visure consiste nella lesione dell’interesse negativo, cioè dell’interesse a non stipulare o a stipulare a condizioni diverse. Il notaio risponde del prezzo versato, con rivalutazione e interessi, e delle spese dei rogiti. Non risponde del valore del bene né del mancato guadagno: sono conseguenze del mancato acquisto estranee alla sua sfera di prevedibilità e controllo.

L’art. 2671 c.c. non fissa un termine oltre il quale il notaio risponde civilmente del ritardo nella trascrizione: il termine di trenta giorni rileva solo a fini fiscali. Il giudice deve quindi verificare caso per caso se, quando è stata eseguita la formalità pregiudizievole, il notaio fosse già in ingiustificato ritardo. (Nella specie, il nesso causale è stato escluso). (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)